Проектирование офисных зданий

Компания RELITON оказывает услуги по проектированию офисных зданий. Проект офисного здания создается с учетом класса офисов, которые планируется разместить. Для реализации поставленных задач необходимо учесть множество нюансов. Повышенное внимание уделяют назначению сооружения.

Выделяют 2 вида проектов офисных зданий:

• Для одной компании, концерна;
• Для последующей сдачи в аренду.

В первом случае учитываются пожелания заказчика относительно особенностей проектируемого объекта и его индивидуальные потребности. Во втором выбирают один из основных видов офисов (A+, A, B+, B, C, D).

Виды офисных зданий

Для оценки здания используют 17 критериев:

1. Состояние. Офисы могут располагаться в реконструируемых домах и новостройках.
2. Расположение. Оптимальным считается размещение в деловом центре города. Повышенное внимание уделяют транспортной доступности для перемещения персонала.
3. Планировка. Для новостроек характерно открытое расположение помещений. Присутствуют зоны с несущими колоннами.
4. Фактор потерь. Соотношение арендуемой площади к полезной должно быть равно 13%.
5. Стоянка. Предусматривает минимум 1 стояночное место на 30 м² арендуемой площади.
6. Оформление. Фасад здания и помещения общего пользования должен иметь качественную отделку. Обязательно наличие современных инженерных систем управления зданиями.
7. Окна. Повышенное значение имеет рациональное размещение, высокое качество и достаточное количество оконных блоков.
8. Подвесные потолки. Используются для прокладки скрытых коммуникаций. Простота монтажа конструкции позволяет изменить отделку для формирования интерьера офиса потенциального арендатора.
9. Глубина этажа. Между окнами не должно быть более 20 м.
10. Высота потолка. Минимально допустимый параметр – 2,7 метра.
11. Система кондиционирования. Двухтрубная или аналоговая, способствующая качественному вентилированию помещения.
12. Трехсекционная коробка (для кабелей телефонной связи, электричества, компьютерных сетей) или фальшпол. Способствует прокладке скрытых коммуникаций с учетом расположения офисной мебели, распределения пространства между рабочими местами. Обеспечивает быстрый доступ для модернизации и ремонта.
13. Лифты. Вместительные, комфортные, высокоскоростные подъемные машины (время ожидания – не более 30 секунд).
14. Профессиональный оператор телекоммуникаций.
15. Квалифицированное управление зданием.
16. Контроль доступа. Системы постоянного наблюдения, компетентная и полностью укомплектованная служба охраны, наличие проходных.
17. Места питания. Кафе, столовые и аналогичные заведения для питания персонала.

Офис категории «А» должен соответствовать всем перечисленным критериям. Для помещений класса «B» достаточно выполнения 14 требований из 17. Офисы категории «C» ограничиваются 10. Объекты класса «D» проектируются очень редко. Для них отводят старые дома и производственные помещения. Наиболее востребованы офисы категории «B».

Особенности проектирования офисов

Офисные здания должны способствовать максимальной работоспособности персонала арендаторов. Важно добиться эффективного размещения лифтов и лестниц. Повышенное внимание уделяют проблеме разделения потоков. Это обусловлено необходимостью исключить появление очередей и избежать скоплений больших групп людей.

В офисных зданиях работает большое количество персонала. При проектировании необходимо предусмотреть эффективное расположение санитарных помещений. Их должно быть достаточно для удовлетворения потребностей работников. Обязательно наличие эффективной системы кондиционирования для достижения комфортных условий труда.

Проектирование выходов офисных помещений должно учитывать направленность потоков движения, характер размещения парковочных мест и расположение остановок общественного транспорта. Это повысит проходимость работников в часы пик (начало и конец рабочего дня).

Требования к участку и расположению

Оптимальное местоположение офисного здания – деловой район с хорошей транспортной доступностью. Это минимизирует количество опозданий персонала, а также сократит временные затраты клиентов и арендаторов.

Участок должен иметь подключение к коммуникациям. Ввиду высокого потребления энергии желательно наличие мощной линии электропередач. Это особенно актуально при проектировании офисных зданий для нужд IT-индустрии.

Офисные здания и центры высокого класса также должны озаботиться наличием резервных линий и источников электропитания, которые в случае форс-мажорных обстоятельств позволят избежать многомиллионных убытков, вызванных прекращением работы организации.

Требования к составу помещений

Архитектурный проект должен учитывать наличие следующих помещений:

• Рабочие кабинеты, в том числе офисы руководителей;
• Конференц-залы. Эти помещения могут иметь разную вместительность. Она обусловлена нуждами потенциальных арендаторов;
• Точки общественного питания;
• Переговорные.

Офисные здания могут предусматривать следующую инфраструктуру:

• Склады;
• Выставочные центры;
• Спортивно-развлекательные и оздоровительные объекты (бассейн, сауна, массажный кабинет, бильярдная, боулинг);
• Гостиницы;
• Магазины.

Выбор типа помещений обусловлен техническим заданием, классом офисов и потребностями потенциальных арендаторов.

Состав работ по проектированию

Офисные здания представляют собой разновидность общественных зданий и должны соответствовать всем предъявляемым для них требованиям.

Основными нормативными документами при выполнении проектных работ выступают:

— Строительные нормы и правила на проектирование общественных зданий

— СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»

— СНиП 31-05-2003 общественные здания административного назначения

и региональные нормы для московского региона МГСН 4.04-94 «Многофункциональные здания и комплексы».

Архитектурно-строительный проект предусматривает несколько этапов:

• Эскизный проект. Разрабатывается концепция будущего объекта. Определяется его внешний вид, ориентировочное расположение помещений и общая планировка. Эскизный проект может использоваться для привлечения инвесторов и оценки привлекательности;
• Проектная документация – второй этап работы над проектом. Она предназначена для обоснования и получения разрешений на реализацию строительства. Включает в себя документацию текстового и графического формата, предоставляемую в органы экспертизы и строительного контроля.
• Рабочий проект. Отражает полный перечень документации с учетом всех элементов строительства, этапов работ, используемых материалов, смет.

Состав проекта предусматривает архитектурно-строительную (позволяет контролировать этапы строительства) и инженерную части (отражает инженерные сети и коммуникации, меры по защите окружающей среды), а также сметную документацию.

Более детальное описание состава работ вы можете получить, обратившись в нашу компанию. Наши специалисты смогут ответить на все интересующие вас вопросы.