Семь раз отмерь, один раз отрежь или как правильно выбрать земельный участок под строительство
Добрый день! Сегодня хотел с вами поговорить на тему изначально правильного выбора земельного участка под строительство. Конечно, за основу мы возьмем проблему коммерческих земель именно под строительство, но многие аспекты так же равноправно подходят для ИЖС. Итак, мы находимся в поисках участка под строительство, определен бюджет, выбран регион поиска, и уже даже есть пара-тройка неплохих вариантов, и можно приступать к реализации проекта, готовиться к покупке. Перед такой крупной сделкой неплохо было бы прибегнуть к услугам консультанта, но даже без его помощи мы можем провести небольшой анализ. Ниже я приведу семь основных шагов, которые помогут самостоятельно верифицировать участок перед покупкой и убедиться – это участок мечты, или понять, что же может пойти не так… спойлер: да, в принципе, всё)).
А теперь подробнее.
1-е. Отмерь
Нам необходимо определить оптимальный размер участка: не минимальный, не максимальный, а оптимальный. Конечно, редко кто по верхней границе (толщиной деньгами вы не ограничены) — обычно выбор идет в границах минимума, и вот тут кроется опасность не продумать заранее всё, что требуется… И давайте посмотрим. Да, многие знают, что строить вплотную нельзя… Надо отступить — сколько? Три метра от границы участка. А теперь давайте дальше: это при том, что у вас соседний участок пустой, иначе этот отступ регламентируется пожарным разрывом, и тут мы с вами уже в границе 6–15 метров. На этом козни пожарных норм не заканчиваются. Для большинства зданий необходим пожарный проезд, а это отступ 4–6 метров от здания до края проезда и 4,5 метра самой дороги, итого 10,5 по кругу.
Всё?
Нет. Допустим, нам не очень повезло с участком (а это 80% случаев всех участков земель, да, мы не говорим с вами про хорошие промзоны и технопарки), то, скорее всего, у вас в лучшем случае будет как минимум вода. Воды у нас в стране много, ее не жалко, но при этом ее не хватит на тушение пожара. У вас будет электричество, ну и, пожалуй, всё.
А теперь вернемся к воде. Да, она есть, но ее мало, как всегда мало… Не хватает для того, чтобы (и опять они, пожарные) для тушения пожара. А значит, нам нужны емкости, или искусственные, или естественный пруд. Да, пруды уже не в моде, их не роют, а вот от емкостей не деться, а это минус еще 100–150 кв. м.
Продолжим круговорот воды в природе. Воду нужно куда-то отводить. Канализация в общем виде бывает двух типов: 1-я – хозбытовая, и 2-я – это ливневая. Про то, что пожарные нам не друзья, мы уже поняли, теперь дадим слово экологам. Дожди — это теперь тоже ваша проблема, в принципе, всё, что на, над, под вашего участка, становится вашей проблемой. Вся вода, которая пытается утечь с вашей земли, даже если она секунду назад на нее упала, не может утечь с него просто так — ее нужно отвести в специальную очистную систему, и потом эту воду тоже надо правильно «утилизировать», просто слить в канаву не допускается.
И это значит, нам нужны пожарные резервуары, нам нужны ЛОСы для канализации, нам нужны ЛОСы для стоков. А еще парковка, вспомогательные сооружения… и сейчас предлагаю даже не затрагивать тему площадочных сетей, про магистральные мы еще поговорим.
Выводы: как правило, формула 1 к 5 – 1 к 7 — это очень грубо, но уже похоже. И то, я бы сказал, очень тесно. Конечно, зависимость не линейная, для небольшого здания всё это может занять больше, чем само здание.
2-е. Отмерь.
Внимательный осмотр никогда не лишний. Сделать это лучше спокойно, самостоятельно, без собственника или его представителей, риелторов и прочих отвлекающих факторов. Когда ехать? Идеальное время для такого выездного контроля — это межсезонье, когда уже или еще нет снега, но бурной зеленки, а все прелести в виде грязи тут как тут. Что смотрим:
— та самая грязь или вода как на самом участке, так и на подъездных путях;
— наличие самих подъездных путей, прямых, не через соседей, ни через лесок да поле. Особенно для коммерческой земли: выезд или есть, или его нет, полумеры не работают. Времянки, «договоримся» и т.д. очень быстро могут обернуться проблемой. И, казалось бы, лакомый участок у дороги с неоформленным выездом может этого выезда лишиться.
— что еще есть на участке… Деревья? Сколько и какие? Если это мелкая поросль или кусты — одно дело, но если посреди участка стоит одиноко дуб вековой… то там ему и стоять, и победа будет явно за ним…
— визуальные признаки наличия сетей, так называемые сторожевые столбики, газ, электричество.
— окружающая застройка.
3-е. Отмерь.
Самое время произвести ревизию документов. Просите выписку ЕГРН. Выписка должна быть актуальной, не важно, день в день, но как минимум месяц… за этот срок может многое поменяться. А уже имея выписку и кадастровый номер, можно узнать много всего из открытых источников.
Карты Росреестра, Госкадастр, сайт Мос.ру, Госуслуги — все они готовы дать минимальный набор исходных данных по участку. Конечно, было бы идеально запросить развернутую выписку или ГПЗУ, в котором можно увидеть всю родословную.
- Разрешенный вид использования.
- ПЗЗ (правила землепользования).
- Особо охраняемые территории.
- Зоны с особыми условиями использования территории.
Чего мы не увидим? Самостоятельно найти достаточно трудно:
— подземные коммуникации – гражданские видны на геоподоснове, которую можно запросить в администрации;
— коммуникации специального назначения, военные, секретные и т.д.
— федеральные программы.
4-е. Отмерь.
Инженерные сети. Мы уже говорили, какой скудный набор вы получаете, но даже такой скудный набор не всегда является достаточным для реализации всех ваших хотелок. Запросить ТУ (технические условия), если этого не делал собственник ранее, но и тут я бы рекомендовал не делать поспешных выводов. Иногда, для того чтобы ускорить продажу, «получают» заведомо нереальные ТУ… Да-да, такое тоже бывает. По бумагам у вас персональная труба от «Газпрома» и кабель толщиной с руку от энергосбыта, а по факту… ну, а по факту при повторном запросе реальных мощностей не хватает, или их кто-то волшебным образом занял, а может быть, он и есть, но ближайшая точка подключения в нескольких километрах, а трубу вести под дорогой, вдоль жилых домов, участков и т.д., т.е. прорыть 1 км дороги, потом за свои деньги всё восстановить, но так-то газ есть…
Цифры для ориентира: здание 1000 кв. м высотой 5 метров требует около 20 куб. м в час… Да, это в самое холодное время, с учетом отопления и горячей воды. Можно утеплить хорошо, можно экономить, но лучше иметь резерв в трубе, чем здание еле теплое.
Электричество.
Уж если мы начали с цифр, тут в среднем надо ориентироваться на 150–200 Вт на 1 кв. м. С электричеством еще важно понимать такое понятие, как категория: 1-я — отключение не допускается совсем, 3 независимых источника, как правило, один из источников — это генератор; 2-я — отключение возможно на непродолжительный период, до нескольких минут; 3-я — отключение до 24 часов.
Важно понимать, чтобы категория была не на бумаге, не просто ввод из двух кабелей, а реально два разнесенных источника от разных подстанций.
5-е. Отмерь.
Чем дальше мы идем по списку, тем более энергоёмкими становятся «отмеры». Пришлось переходить уже к ценностным исследованиям, учитывая, что на все первые 4 пункта мы ответили «как», «да» и «нас всё устраивает». Уже задумываемся о покупке земли, переходим к действию.
— Геология. Выполните несколько скважин, 2–3 более чем достаточно, если мы не собираемся строить высотное здание. То стандартная глубина: 1 скважина 12 метров и еще две по 6 метров. Стоит сразу понимать, что это отчасти деньги для вашего спокойствия, применить их в дальнейшем в работу вряд ли получится, и, понимая это, можно заранее немного экономить. Вам не нужны лабораторные исследования, по большому счету можно ограничиться определением типов грунтов и задаться нормативными характеристиками — на этом этапе этого будет достаточно.
— Инженерно-геодезические изыскания. Тут всё просто и понятно: они не пойдут в стол, а границы участка вы уточните и сверите с кадастром, что тоже не лишне, основа для строительства у вас уже будет со всеми высотными отметками. Заказывать подоснову и заверять в «Геотресте» пока не стоит.
— Экология. Не всегда нам известна история участка и земли, на которой он стоит… Поля аэрации, свалки, полигоны, да много еще чего. Отобрать пробы воды и грунта. Изучить животный мир… Вам смешно, а тут я обычно показываю лягушку… чесночницу обыкновенную. Наличие краснокнижных животных или растений сможет стоить вам в дальнейшем немалых нервов.
6-е. А поговорить…
Тут не пункт-совет на какую-то техническую задачу, тут, как и многое в бизнесе, про людей, через которых всё, в конечном счете (ну, по крайней мере, пока), и проходит. Запишитесь на прием в местную администрацию, к районному архитектору, заму по строительству или еще лучше — просто к ответственному за дела предпринимателей. Поговорите, расскажите свои цели, задачи (они же у нас светлы и ясны): сколько человек устроите на работу, сколько налогов и как красиво хотите построить. Затратьте немного денег и подготовьте пару-тройку картинок того, что хотите реализовать. На этой встрече вы можете узнать много интересного. Кто, как не хозяева, знают лучше свою местность: не собираются ли расширять прилегающую федеральную трассу, не спрятан ли секретный кабель с охранной зоной в пол-участка, который нет ни на одном ГПЗУ, и это подарок только вам и врагу родины. И помните: вам получать тут разрешение на строительство, технические условия, да просто жить в этом районе. Если боитесь, что начнут вести разговор не туда… приходите на прием в ТПП))).
7-е.
Самый последний и, наверное, самый долгий и энергоёмкий этап, после которого уже можно принимать финальное решение. Предпроектная проработка. Реально понять, что же мы хотим реализовать на этом участке, сколько это займет площади, будут ли у вас резервы по площади для развития или вы занимаете его полностью. Посчитаете более точно расходы и, как следствие, потребность в ресурсах. Соберете в одном альбоме имеющиеся ограничения по участку, соблюсти все отступы от инженерных сетей, ну и, в конце концов, получите те самые «картинки», с которыми не стыдно презентовать проект в администрации (см. п. 6). Можно выстроить систему совсем наоборот и пройти всё, начиная именно с п. 7, то есть иметь уже готовое размещение и уже на этой основе искать участок, проходить все остальные 6 пунктов в обратном порядке. Да, вы, по большому счету, начнете проектировать без привязки к земле, а ориентируясь именно на свои нужды. Идя в магазин, мы одеваемся по погоде и своему размеру, а не по тому, что есть в этом магазине.
Если мы про бизнес, то давайте посчитаем, и тут про деньги. Стоимость проектирования колеблется от 2 до 7% стоимости стройки, данный этап — это 5% от стоимости проектирования. На выходе получаем 0,07 × 0,005 = 0,0035 от стоимости. В разговор про этапы и стадии проектирования мы сейчас погружаться не будем, это отдельный целый мир, и, если интересно, могу рассказать подробнее по ситуации: что является предметом экспертизы, что нет, что нужно согласовывать и где. Наверное, тема большого объемного разговора.
Другие статьи
Наши партнеры
Обратная связь
Мы готовы воплотить любую вашу мечту в реальность и пройти путь от проекта до полной реализации
Но сперва перед началом работы нам надо поговорить. Укажите свои контактные данные, и мы свяжемся с вами, чтобы все обсудить.
* нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности