Семь раз отмерь, один раз отрежь или как правильно выбрать земельный участок под строительство
Ниже мы приведём семь основных шагов, которые помогут вам самостоятельно проверить участок перед покупкой и понять: это участок мечты или что-то может пойти не так… спойлер: да, в принципе, всё)) А теперь подробнее.
1-е. Отмерь
Нам необходимо определить оптимальный размер участка: не минимальный, не максимальный, а именно оптимальный. Конечно, редко кто действует по верхней границе (когда вы не ограничены в средствах) — обычно выбор идёт по нижней границе, и вот тут кроется опасность не продумать заранее всё, что
потребуется…
Давайте посмотрим. Многие знают, что строить вплотную
нельзя — надо отступить. На сколько? Три метра от границы участка. Но это при условии, что соседний участок пустой, иначе отступ регламентируется пожарным разрывом, и здесь мы с вами попадаем уже в диапазон 6–15 метров. На этом «козни» пожарных норм не заканчиваются.
Для большинства зданий необходим пожарный проезд, а это отступ 4–6 метров от здания до края проезда и 4,5 метра самой дороги — итого 10,5 метра по кругу.
Всё?
Нет.
Допустим, вам не очень повезло с участком (а это 80% случаев всех участков, и мы сейчас не говорим про хорошие промзоны и технопарки), тогда, скорее всего, в лучшем случае у вас будет как минимум вода. Воды у нас в стране много, её не жалко, но при этом её не хватит на тушение пожара. Будет электричество — и, пожалуй, всё.
А теперь вернёмся к воде. Да, она есть, но её мало, как всегда мало… Не хватает, в том числе, для тушения пожара. А значит, нам нужны ёмкости: искусственные резервуары или естественный пруд. Пруды уже не в моде, их не роют, а вот от ёмкостей никуда не деться, и это минус ещё 100–150 кв.м. Продолжим круговорот воды в природе. Воду нужно куда-то отводить. Канализация в общем виде бывает двух типов: хозбытовая и ливневая. То, что пожарные нам не друзья, мы уже поняли, теперь дадим слово экологам. Дожди — это теперь тоже ваша проблема. В принципе, всё, что находится на участке, над ним и под ним, становится вашей проблемой. Вся вода, которая пытается утечь с вашей земли, даже если она секунду назад на неё упала, не может уйти просто так — её нужно отвести в специальную очистную систему, и потом эту воду тоже надо правильно «утилизировать»: просто слить в канаву не допускается. Это значит, нам нужны пожарные резервуары, ЛОСы для хозбытовой канализации, ЛОСы для ливневых стоков. А ещё парковка, вспомогательные сооружения… И сейчас мы предлагаем даже не затрагивать тему площадочных сетей — о магистральных мы ещё поговорим отдельно.
Выводы: как правило, формула 1:5 – 1:7 — это очень грубо, но уже похоже на
правду. И то, мы бы сказали, очень тесно. Конечно, зависимость не линейная: для небольшого здания вся эта инфраструктура может занять даже больше места, чем само здание.
2-е. Отмерь.
Внимательный осмотр никогда не лишний. Мы советуем провести его спокойно и самостоятельно, без собственника, его представителей, риелторов и прочих отвлекающих факторов. Когда ехать? Идеальное время для такого выездного контроля — межсезонье, когда снега уже или ещё нет, бурная зелень не скрывает обзор, а все «прелести» в виде грязи тут как тут.
На что мы смотрим:
-
та самая грязь или вода — как на самом участке, так и на подъездных путях;
-
наличие самих подъездных путей — прямых, не через соседей, не через «лесок да поле». Для коммерческой земли особенно: выезд либо есть, либо его нет, полумеры не работают. Времянки, «договоримся» и подобное очень быстро могут обернуться проблемой. И, казалось бы, лакомый участок у дороги с неоформленным выездом рискует этого выезда лишиться;
-
что ещё есть на участке… деревья? Сколько и какие? Если мелкая поросль или кустарник — одно дело, но если посреди участка стоит одинокий вековой дуб… то там ему и стоять, и победа явно будет за ним;
-
визуальные признаки наличия сетей: так называемые сторожевые столбики, газ, электричество;
-
окружающая застройка.
3-е. Отмерь.
Самое время произвести ревизию документов. Мы рекомендуем запросить выписку из ЕГРН. Выписка должна быть актуальной — не обязательно день в день, но хотя бы за последний месяц… за этот срок может многое поменяться. Имея на руках выписку и кадастровый номер, вы можете узнать многое из открытых источников.
Карты Росреестра, Госкадастр, сайт Мос.ру, Госуслуги — все они готовы предоставить вам минимальный набор исходных данных по участку.
Конечно, идеальным вариантом было бы запросить развернутую выписку или ГПЗУ, где видна вся «родословная» участка:
1. Разрешённый вид использования.
2. ПЗЗ (правила землепользования и застройки).
3. Особо охраняемые территории.
4. Зоны с особыми условиями использования территории.
Чего мы не увидим? Самостоятельно найти это довольно трудно:
-
подземные коммуникации, гражданские видны на геоподоснове, которую вы можете запросить в администрации;
-
коммуникации специального назначения: военные, секретные и т.д.;
-
федеральные программы.
4-е. Отмерь.
Инженерные сети. Мы уже говорили, какой скудный набор вы получаете, но даже он не всегда достаточен для реализации всех ваших «хотелок». Мы рекомендуем запросить ТУ (технические условия), если этого не сделал собственник ранее, но и здесь советуем не делать поспешных выводов. Иногда, чтобы ускорить продажу, «получают» заведомо нереальные ТУ… Да-да, такое тоже бывает. По бумагам у вас персональная труба от «Газпрома» и кабель толщиной с руку от энергосбыта, а по факту… ну, а по факту при повторном запросе реальных мощностей не хватает, или их кто-то волшебным образом занял, а может, они и есть, но ближайшая точка подключения находится в нескольких километрах, а трубу нужно вести под дорогой, вдоль жилых домов, участков и т.д. — то есть прорыть километр дороги, потом за свой счёт всё восстановить, но формально газ есть…
Цифры для ориентира: здание площадью 1000 кв. м и высотой 5 метров требует около 20 куб. м в час… Да, это в самое холодное время, с учётом отопления и горячей воды. Можно хорошо утеплиться, можно экономить, но лучше иметь резерв в трубе, чем еле тёплое здание.
Электричество. Раз уж мы начали с цифр: здесь в среднем ориентируйтесь на 150–200 Вт на 1 кв. м. С электричеством ещё важно понимать такое понятие, как категория надёжности: 1-я — отключение не допускается совсем, три независимых источника, и, как правило, один из них — генератор; 2-я — отключение возможно на непродолжительный период, до нескольких минут; 3-я — отключение до 24 часов. Важно, чтобы категория была не только на бумаге, не просто ввод из двух кабелей, а реально два разнесённых источника от разных подстанций.
5-е. Отмерь.
ем дальше мы идём по списку, тем более энергоёмкими становятся «отмеры». Мы переходим к ценовым исследованиям, учитывая, что на все первые четыре пункта мы ответили «как», «да» и «нас всё устраивает». Вы уже задумываетесь о покупке земли — переходим к действию.
Геология. Выполните несколько скважин, 2–3 более чем достаточно, если вы не собираетесь строить высотное здание. Стандартная глубина: одна скважина 12 метров и ещё две по 6 метров. Стоит сразу понимать, что это отчасти деньги для вашего спокойствия, применить их в дальнейшем в работу вряд ли получится, и, понимая это, можно заранее немного сэкономить. Вам не нужны лабораторные исследования, по большому счёту можно ограничиться определением типов грунтов и задаться нормативными характеристиками — на этом этапе этого будет достаточно.
Инженерно-геодезические изыскания. Тут всё просто и понятно: они не пойдут в стол, а границы участка вы уточните и сверите с кадастром, что тоже не лишне, основа для строительства у вас уже будет со всеми высотными отметками. Заказывать подоснову и заверять в «Геотресте» пока не стоит.
Экология. Не всегда нам известна история участка и земли, на которой он стоит… Поля аэрации, свалки, полигоны — да много ещё чего. Отберите пробы воды и грунта. Изучите животный мир… Вам смешно, а мы обычно показываем лягушку… чесночницу обыкновенную. Наличие краснокнижных животных или растений сможет стоить вам в дальнейшем немалых нервов.
6-е. А поговорить…
Здесь мы переходим от технических советов к человеческому фактору — как и многое в бизнесе, всё в конечном счёте проходит через людей. Мы рекомендуем записаться на приём в местную администрацию: к районному архитектору, заму по строительству, а ещё лучше — к ответственному за дела предпринимателей. Поговорите, расскажите о своих целях и задачах (они же у нас светлы и ясны): сколько рабочих мест создадите, сколько налогов будете платить, как красиво хотите построить. Потратьте немного денег и подготовьте пару-тройку визуализаций того, что планируете реализовать.
На этой встрече вы можете узнать много интересного. Кто, как не местные власти, знают свою территорию: не собираются ли расширять прилегающую федеральную трассу, не спрятан ли где-то секретный кабель с охранной зоной в пол-участка, который не отмечен ни на одном ГПЗУ — такой «подарок» может достаться только вам и врагу родины.
И помните: именно здесь вам предстоит получать разрешение на строительство, технические условия, да и просто жить и работать в этом районе. Поэтому контакт с органами местного самоуправления лучше выстраивать заранее.
7-е.
Последний и самый важный этап перед покупкой — предпроектная проработка. Она позволяет перевести идею из формата «участок вроде подходит» в формат «мы понимаем, что именно здесь можно построить».
На этом этапе нужно определить посадку здания на участке, проверить отступы, пожарные проезды, парковки, инженерные зоны, резервуары, очистные сооружения, площадочные сети и перспективы развития. Важно понять, занимает ли проект весь участок полностью или остаётся резерв для расширения.
Предпроектная проработка помогает оценить не только техническую реализуемость, но и экономику проекта. Становится понятнее, сколько потребуется ресурсов, какие ограничения есть у участка, какие инженерные решения нужно заложить и какие дополнительные расходы могут возникнуть.
Да, это дополнительные затраты до покупки земли. Но на фоне стоимости
строительства они относительно невелики. Если проектирование в целом
может составлять несколько процентов от стоимости строительства, то
предпроектная оценка занимает лишь малую часть этих затрат. При этом
именно она может защитить инвестора от покупки участка, который
впоследствии окажется проблемным.
Есть и обратный подход: сначала разработать модель нужного объекта, понять его параметры, инженерные потребности и требования к территории, а уже потом искать участок под эти условия. Такой путь часто более рационален.
Бизнес должен выбирать землю под свою задачу, а не пытаться любой ценой «втиснуть» проект в случайно понравившийся участок.
Главный вывод: участок нужно проверять до покупки, а не после
Выбор земельного участка под строительство — это управленческое решение, в котором цена земли является только одним из факторов. Не менее важны
градостроительные ограничения, инженерные сети, подъезды, геология,
экология, пожарные требования и позиция территории по отношению к
будущему проекту.
Проблема в том, что многие риски становятся очевидны только после сделки. Но к этому моменту деньги уже вложены, участок оформлен, а проект приходится адаптировать под ограничения, которые можно было выявить заранее.
Поэтому принцип «семь раз отмерь, один раз отрежь» в строительстве работает буквально. Чем тщательнее предприниматель проверяет участок до покупки, тем меньше вероятность столкнуться с непредвиденными расходами, затяжными согласованиями и невозможностью реализовать проект в изначальном виде.
Другие статьи
Наши партнеры
Обратная связь
Мы готовы воплотить любую вашу мечту в реальность и пройти путь от проекта до полной реализации
Но сперва перед началом работы нам надо поговорить. Укажите свои контактные данные, и мы свяжемся с вами, чтобы все обсудить.
* нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности